Investissement immobilier : Pourquoi faut-il compter sur les villes moyennes
immobilier (particuliers) - ama assurances - 10. 10. 23
Investir dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Marseille est aujourd’hui devenu moins intéressant que de se tourner vers des villes plus petites. Il faut donc désormais privilégier l’investissement immobilier dans ces villes moyennes. Sur lesquelles parier et diriger sa stratégie d’investissement ?
Selon Bevouac, spécialiste de l’investissement locatif clé en main dans l’ancien, la perte de vitesse des 10 plus grandes villes foit amener les investisseurs immobilier à changer de stratégie.
Et ce pour plusieurs raisons. Les villes dans lesquelles les prix ont le plus fortement augmenté ces 10 dernières années (en moyenne + 39,41 %) sont celles où les prix dégringolent le plus aujourd’hui (-1,77 %). Parmi elles, on peut citer Lyon, où les prix enregistrent une baisse sur un an de -8,1 %, Bordeaux (-8,6 %), Nantes (-5,2 %), ou encore Montpellier (-3,1 %).
À une échelle moins macro, Bordeaux est un des exemples les plus significatifs : en effet, si le prix au mètre carré y a évolué de 46,10 % depuis les dix dernières années, depuis un an, il est à la baisse avec une évolution de -8,60 %. À Lyon, la comparaison est elle aussi éloquente : 40,40 % sur dix ans contre -8,10 % sur un an du prix mètre carré.
L’an passé, seulement une commune sur cinq concernée avait mis en place la majoration sur la taxe d’habitation. Les communes souhaitant l’instaurer à partir du 1er janvier 2024 doivent avoir voté la mesure avant le 1er octobre 2023. Les propriétaires concernés risquent d’avoir une mauvaise surprise. Pour savoir si leur commune a voté la mesure et le taux de majoration retenu, ils peuvent en effet consulter les délibérations du conseil municipal ou solliciter directement leur mairie, si celle-ci n’a pas communiqué. Sinon, ils ne découvriront la hausse qu’en novembre prochain, avec l’envoi de l’avis d’impôt. À titre d’exemple, cet avis est mis en ligne à partir du 7 novembre 2023 pour l’imposition 2022 (20 novembre pour les contribuables mensualisés).
S’ajoute à cette perte de vitesse du top 10 des grandes villes une forte baisse de pouvoir d’achat des ménages malgré les baisses de prix affichés, comme l’illustre Martin Menez, président de Bevouac : « Pour un ménage souhaitant acheter à Paris, ayant un salaire net de 120 000 euros par an, ils disposent d’une mensualité maximale de 3 500 euros, la capacité d’emprunt est passée de 731 000 euros en janvier 2022 à 552 000 euros aujourd’hui, et la surface achetable de 70 à 56 m²… Paradoxalement, la baisse des prix n’incite donc guère à l’acquisition ». Rien de surprenant si l’on considère que le taux d’emprunt sur 20 ans, a littéralement quadruplé en l’espace de 18 mois. « Si sur les cinq voire les dix dernières années, on préconisait d’investir dans les très grandes villes, aujourd’hui la dynamique a complètement changé », confirme Martin Menez.
L’investissement idéal type en 2023
L’augmentation de la tension locative est corrélée au stock de biens à louer depuis janvier 2022 en France, qui a diminué de presque un cinquième. De plus, les projets d’accession des primo-accédants sont pour beaucoup reportés en raison de la disparition progressive des biens trop énergivores du marché locatif. Autant de raisons de privilégier les acquisitions de biens dans les villes moyennes et, plus spécifiquement, de passoires thermiques pour lesquelles on peut actuellement obtenir une négociation allant jusqu’à -15 % du prix.
Autre atout non négligeable des villes moyennes : il n’y a pas encore d’encadrement des loyers sur ces marchés. Une contrainte ne concernant que les villes situées dans des zones tendues. De plus, une fois le bien rénové d’un point de vue énergétique, il peut être loué plus cher, ce qui permet une rentabilisation plus rapide des travaux et, donc, assure l’optimisation du rendement. Attention, toutefois, à ne pas porter son dévolu sur les villes dans lesquelles le mètre carré affiche un prix trop bas, sans quoi le prix de ces travaux de rénovation entrave le rendement de l’investissement.
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